Glossar
Begriff | Erklärung |
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Zinsen |
Zinsen sind die Überlassungsgebühr für einen Kredit. Sie werden in der Regel in einem Prozentsatz der Darlehenssumme angegeben und orientieren sich an den von Bundesbanken ausgegebenen Leitzinsen und den individuell einzuschätzenden Risikoaufschlägen für eine Finanzierung.
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Zinsänderungsrisiko |
Zinsänderungsrisiko entsteht bei variablen Darlehen, die sich bspw. am EURIBOR orientieren. Steigen die Leitzinsen, erhöhen sich auch die Zinsen des variablen Darlehens. Die daraus resultierende Unsicherheit wird als Zinsänderungsrisiko bezeichnet.
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Wertsteigerung |
Bezeichnet die Erhöhung des Werts einer Immobilie in einem bestimmten Zeitraum. Eine Wertsteigerung kann über eine Wertermittlung ermittelt werden. Sie resultiert unter anderem aus der Inflation, kann aber auch über eine erhöhte Nachfrage und/oder eine wertsteigernde Modernisierung entstehen.
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Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor |
Der Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor gibt beim Kauf von Renditeobjekten an, für das wie vielfache des Jahresreinertrags ein Objekt verkauft wird. Durch ihn lässt sich außerdem die Bruttorendite eines Investments ermitteln. Grundsätzlich gilt: umso kleiner der Vervielfältiger, umso höher ist die derzeitige Rendite eines Investments.
Beachte: Sie sollten nicht vergessen die Erwerbsnebenkosten und Ihre laufenden Kosten in Ihre Renditeberechnung einfließen zu lassen. Andernfalls droht Ihr Investment schnell zu einem Minusgeschäft zu werden! Formeln: Kaufpreis / Vervielfältiger = Jahresreinertrag Kaufpreis / Jahresreinertrag = Vervielfältiger Vervielfältiger x Jahresreinertrag = Kaufpreis 100 / Vervielfältiger = Bruttorendite Beispielrechnung: Beispiel A) Sie möchten ein solides Mehrfamilienhaus in der Innenstadt Brandenburg an der Havel mit laufenden Mieteinnahmen und 900m² Wohnfläche kaufen. Der durchschnittliche Mietpreis/m² beträgt 7,00€. Sie möchten max. 1.200€/m² für Ihr Investment ausgeben. Der Verkäufer verlangt das 14-fache der Jahresnettokaltmiete. Dürfen Sie dieses Investment tätigen? Ihr max. Kaufpreis: 1.200€/m² x 900m² Wfl. = 1.080.000 € Errechnung des Kaufpreises des Verkäufers: 900 m² x 7,00€/m² x 12 Monate = 75.600€ p.a. (Jahresreinertrag) 75.600 x Faktor 14 = 1.058.400 € Lösung: Nach der Berechnung dürfen Sie das Investment mit einer Bruttorendite von 7,14% tätigen. Beispiel B) Verändert sich Ihre Entscheidung, wenn Sie die Erwerbsnebenkosten in Ihre Kalkulation einfließen lassen? Die Erwerbsnebenkosten richten sich in der Regel nach der Kaufpreissumme. Typische Erwerbsnebenkosten sind: Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuern, Notarkosten, Kosten beim Grundbuchamt Maklerprovisionen: 3,57% - 7,14% der Kaufpreissumme (5% im Bsp.) Grunderwerbssteuer des Landes Brandenburg: 6,5% der Kaufpreissumme Notarkosten: 1% der Kaufpreissumme Grundbuchamt: 0,5% der Kaufpreissumme 1.058.400 € x 1,13 (13% der Kaufpreissumme) = 1.195.992 € Das Budget für Ihr Investment ist nach Einberechnung der Nebenkosten überzogen. Damit dürfen Sie dieses Investment nicht mehr tätigen. |
Umschuldung |
Die Umschuldung ist die Ablösung eines bestehenden Darlehens durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung ist beispielsweise üblich, wenn eine Zwischenfinanzierung in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt wird. Weiterhin können Laufzeitdarlehen auslaufen und nicht verlängert werden, um eine günstigere Finanzierung bei der Hausbank oder einer anderen Bank zu erhalten.
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Tilgung |
Als Tilgung werden im Darlehen jene Kosten bezeichnet, die für die Rückzahlung des Darlehens entstehen. Weitere Kosten sind die Zinsen, die als Leihgebühr für das Darlehen fungieren. Zins und Tilgung bilden die monatliche Rate, den sog. Kapitaldienst.
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Sicherheiten |
Als Sicherheiten werden bei Baufinanzierungen jene Werte bezeichnet, die bei einem Kreditnehmerausfall und im Fall der Verwertung einem Darlehensgeber zustehen. Bei Immobilien ist hier in erster Linie die Grundschuld zu nennen. Zusätzlich können als Sicherheit auch Bürgschaften, Patronatserklärungen, Garantien, Abtretungen etc. fungieren.
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Restschuld |
Die Restschuld ist der zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht zurückgezahlte Teil eines Annuitätendarlehens.
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Portfoliomanagement |
Der Begriff Portfoliomanagement stammt aus dem Finanzsektor und beschreibt in der Immobilienwirtschaft die Zusammenstellung und Verwaltung eines Immobilienbestandes (Portfolios). Die Zusammenstellung erfolgt im Sinne der mit dem Investor vereinbarten Anlagekriterien, insbesondere mit Blick auf Renditeerwartung und Risikoaffinität.
Portfoliomanagementprozess beinhaltet:
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Objektaufteilung |
Die Objektaufteilung oder auch Vereinzelung genannt, beschreibt einen Vorgang, in dem aus einem Mehrfamilienhaus durch separate Eintragung der Wohnungseinheiten in einzelne Grundbücher Eigentumswohnungen geschaffen werden.
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Nachrang |
Der Nachrang bezeichnet die Rangstelle im Grundbuch nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle kann z.B. Auswirkungen bei einer möglichen Zwangsversteigerung haben. Abhängig davon, wie viel Geld bei einer Zwangsversteigerung für eine Immobilie geboten wird und wie hoch der Anspruch des erstrangigen Gläubigers ist, erhalten nachrangige Gläubiger nach der Erststelle Geld bzw. nicht. In der Praxis bedeutet dies, dass für ein mögliches Nachrangdarlehen ein höheres Risiko einkalkuliert werden muss. Dementsprechend verlangt ein Gläubiger für ein Nachrangdarlehen in der Regel eine höhere Verzinsung als für ein erstrangiges Darlehen.
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Mezzanine-Kapital |
Abstammend vom italienischen Begriff „mezza“= halb und abgeleitet aus der Architektur „Zwischengeschoss“ stellt Mezzanine-Kapital bei Immobilienfinanzierung eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital dar. Besonders bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen mit einer geringen Beleihungsgrenze wird dieses Kapital genutzt, um den zu bringenden Eigenkapitalanteil zu mindern. Als nachrangiges Darlehen, das mit Risiken verbunden ist, wird dieses Darlehen in der Regel hoch verzinst. Neben privaten (großen) Kapitalgebern wird zunehmend das Crowdfunding als Mezzanine-Kapital-Quelle für Immobilienfinanzierungen genutzt.
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Leitzinsen |
Der Leitzins ist eine von einer Zentralbank festgelegter Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen können.
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Kaufnebenkosten |
Neben dem Kaufpreis einer Immobilie sind weitere Kosten beim Immobilienerwerb einzuplanen, die sog. Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten gehören u.a.:
Maklerkosten: Wird eine Immobilie über einen Makler erworben, so verlangt dieser für seine Dienstleistung Geld. Das Honorar, die sog. Maklercourtage, orientiert sich am Kaufpreis der Immobilie in Form eines Prozentsatzes, der sich je nach Standort zwischen 3,95% - 7,14% inkl. MwSt. einpendelt.Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls eine fixe Größe bei der Ermittlung der Kaufnebenkosten. Sie berechnen sich ebenfalls am Kaufpreis und liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 – 6,5%.Notar und Grundbuchamt: Der Erwerb von Immobilien ist nach derzeitiger Rechtslage beurkundungspflichtig. Die Beurkundung wird von einem Notar durchgeführt. Er kümmert sich außerdem um die Eintragung in das Grundbuch. Die Kosten richten sich dabei nach der Gebührenordnung für Notare. Die Kosten summieren sich derzeit auf etwa 1,8 % des Kaufpreises. |
Joint Venture |
Unter einem Joint Venture (deutsch: gemeinsames Wagnis) wird eine gemeinsame, aber rechtlich selbstständige Unternehmung verstanden, an der sich zwei oder mehrere Partner mit ihrem Kapital und Knowhow. Im Immobilienbereich werden beispielsweise in Projektentwicklungen vorzugsweise Joint-Ventures gebildet. Dabei benötigt der Projektentwickler in der Regel Kapital, um das jeweilige Projekt vorfinanzieren zu können. Er selbst bringt in der Regel die Projektidee und sein Immobilien-Knowhow ein. Um über das notwendige Geld zu verfügen, bringt der zweite Partner, z.B. ein Private Equity Fonds, das notwendige Kapital zur Projektrealisierung ein. Insbesondere, wenn dieser die fertige Immobilie übernimmt, hat dieser die Chance in einem frühen Stadium Einfluss auf die Projektentwicklung zu nehmen und sein Knowhow (insb. Im Finanzsektor) einzubringen.
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Investmentstrategie |
Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl von Strategien, die am Immobilienmarkt erfolgreich sein können. Diese sind immer auf die persönliche Situation bzw. auf die Situation des Unternehmens anzupassen und des sehr individuell unterschiedlich. Außerdem ist es ratsam immer mehrere Strategien für eine Immobilie durchzuspielen. Dies gelingt in zumeist in der Szenariotechnik. Zudem ist es wichtig die Investmentstrategien schon vor dem Immobilienkauf auszuarbeiten. Auszugsweise sollen folgend fünf Strategien kurz vorgestellt werden:
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Herstellungskosten |
Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Bau eines Gebäudes bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung anfallen (Bau- und Baunebenkosten). Die Regelung zu den Herstellungskosten ist § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB zu finden. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten bilden die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Gebäudeabschreibung. Achtung: Das Grundstück wird bei dieser Bemessung nicht einbezogen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden linear je nach Alter mit 2 bzw. 2,5 % abgeschrieben. Zusätzlich gibt es den Sonderfall der Sonder-AfA.
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Grunderwerbssteuer |
Rechtsvorgänge, bei denen ein Grundstück in Form eines Kaufvertrags oder eines anderen Rechtsgeschäfts, das den Anspruch auf Übereignung begründet, sind steuerpflichtig. Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache und damit innerhalb der Bundesländer unterschiedlich hoch bemessen. Sie berechnet sich als Verhältniszahl am Kaufpreis und variiert zwischen 4,5-6,5 %. In einem Share Deal kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden.
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Fix- und Flip-Strategie |
Kaufen – Aufwerten – Verkaufen! Diese drei Begriffe erklären die Fix- und Flip-Strategie am einfachsten. Es handelt sich dabei also um Immobilienankäufe mit kurzer bis mittlerer Haltedauer zum gewinnoptimierten Wiederverkauf. Besonders prädestiniert für diese Strategie sind Immobilien mit baulichen und/oder Managementproblemen, da diese meist zu einem Preisabschlag führen.
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Exposé |
Als Exposé wird in der Immobilienwirtschaft eine Kurzbeschreibung einer Immobilie bezeichnet. Meist werden Exposés von Maklern im Auftrag eines Immobilieneigentümers erstellt, um einem Kaufinteressenten die wichtigsten Informationen zum Verkaufsobjekt zu vermitteln.
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Exit-Strategie |
Der Exit bedeutet im Immobilienbereich so viel wie der Ausstieg aus der Investition. Die Exit-Strategie ist dementsprechend die zielgerichtete und zukunftsorientierte Planung des Investitionsausstieges. Bei Wohnimmobilieninvestments sollten Sie schon beim Kauf der Immobilie eine bzw. mehrere Exitstrategien durchspielen. Die Exitstrategie ist gewissermaßen der Fahrplan, nach dem Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zum Zwecke eines Maximalverkaufswerts geplant werden. Weitere objektspezifische Faktoren, die den Exit beeinflussen sind die Mietnachfrage oder eine Verschlechterung der Objektqualität. Ebenfalls können Exit-Strategien durch nicht objektspezifische Faktoren beeinflusst werden wie zum Beispiel eine Veränderung der Mikrolage, eine Veränderung der Mieterbedürfnisse, ein einsetzendes Steuerproblem durch sinkende Zinslast oder eine höhere Renditeerwartung bei alternativen Investments
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EURIBOR |
Der Euribor, oder auch Euro Interbank Offered Rate, ist ein Durchschnittszinssatz für unbesicherte Euro-Kredite. Grundlage für die Berechnung sind tägliche Meldungen von über 30 Banken, dass eine Bank einer anderen bonitätsstarken Bank einen unbesicherten Euro-Kredit gewährt. Sie spiegeln also eine Art Index, eine Marktbeobachtung wider. Die Euribor-Zinssätze werde nach verschiedenen Laufzeiten (eine Woche, ein Monat, drei Monate, sechs Monate, zwölf Monate) und sind der maßgebliche Zinssatz für gewerbliche Immobilienfinanzierungen mit variabler Laufzeit und Verzinsung.
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Erschwinglichkeitsindex |
Der Erschwinglichkeitsindex ist eine in der Wohnungswirtschaft verwendete Verhältniszahl und gibt das Verhältnis zwischen der Gesamtmiete und dem verfügbaren Einkommen eines Haushalts an. Als Grenze einer erschwinglichen Miete gilt ca. 33% des Nettoeinkommens eines Haushalts. Insbesondere in stark nachgefragten Metropolen und bei kleinen Haushalten werden diese Werte jedoch oft überschritten.
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Eigenkapitalrendite |
Die Eigenkapitalrendite ist ein Teil der Gesamtverzinsung eines Investments und insbesondere bei (teilweise) fremdfinanzierten Investments eine wichtige Kennziffer zur Bewertung einer Investition. Generell gilt: umso geringer der Einsatz des Eigenkapitals an der Gesamtinvestition, umso höher ist die Eigenkapitalrendite.
Eigenkapitalrendite = (Gesamtinvestition – Fremdkapital) / Überschuss p.a. |
Denkmalobjekt |
Ein Denkmalobjekt stellt eine unter Denkmalschutz gestellte Immobilie dar. Der Denkmalschutz hat das Ziel historische Kulturgüter vergangener Epochen, in diesem Fall Immobilien, dauerhaft zu erhalten und deren Charme in die Zukunft zu übertragen. Der Staat hat es sich zur hoheitlichen Aufgabe gemacht Baudenkmäler zu schützen und fördert diese auch durch besondere Steuervorteile (hierzu auch: Abschreibung) und Zuschüssen.
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