Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor

Begriff Erklärung
Vervielfältiger/Kaufpreisfaktor
Der Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor gibt beim Kauf von Renditeobjekten an, für das wie vielfache des Jahresreinertrags ein Objekt verkauft wird. Durch ihn lässt sich außerdem die Bruttorendite eines Investments ermitteln. Grundsätzlich gilt: umso kleiner der Vervielfältiger, umso höher ist die derzeitige Rendite eines Investments.

Beachte: Sie sollten nicht vergessen die Erwerbsnebenkosten und Ihre laufenden Kosten in Ihre Renditeberechnung einfließen zu lassen. Andernfalls droht Ihr Investment schnell zu einem Minusgeschäft zu werden!

Formeln:

Kaufpreis / Vervielfältiger = Jahresreinertrag
Kaufpreis / Jahresreinertrag = Vervielfältiger
Vervielfältiger x Jahresreinertrag = Kaufpreis
100 / Vervielfältiger = Bruttorendite

Beispielrechnung:

Beispiel A)
Sie möchten ein solides Mehrfamilienhaus in der Innenstadt Brandenburg an der Havel mit laufenden Mieteinnahmen und 900m² Wohnfläche kaufen. Der durchschnittliche Mietpreis/m² beträgt 7,00€. Sie möchten max. 1.200€/m² für Ihr Investment ausgeben. Der Verkäufer verlangt das 14-fache der Jahresnettokaltmiete. Dürfen Sie dieses Investment tätigen?

Ihr max. Kaufpreis:

1.200€/m² x 900m² Wfl. = 1.080.000 €

Errechnung des Kaufpreises des Verkäufers:

900 m² x 7,00€/m² x 12 Monate = 75.600€ p.a. (Jahresreinertrag)
75.600 x Faktor 14 = 1.058.400 €

Lösung: Nach der Berechnung dürfen Sie das Investment mit einer Bruttorendite von 7,14% tätigen.

Beispiel B)
Verändert sich Ihre Entscheidung, wenn Sie die Erwerbsnebenkosten in Ihre Kalkulation einfließen lassen?

Die Erwerbsnebenkosten richten sich in der Regel nach der Kaufpreissumme. Typische Erwerbsnebenkosten sind: Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuern, Notarkosten, Kosten beim Grundbuchamt

Maklerprovisionen: 3,57% - 7,14% der Kaufpreissumme (5% im Bsp.)
Grunderwerbssteuer des Landes Brandenburg: 6,5% der Kaufpreissumme
Notarkosten: 1% der Kaufpreissumme
Grundbuchamt: 0,5% der Kaufpreissumme

1.058.400 € x 1,13 (13% der Kaufpreissumme) = 1.195.992 €

Das Budget für Ihr Investment ist nach Einberechnung der Nebenkosten überzogen. Damit dürfen Sie dieses Investment nicht mehr tätigen.